DSSW-Pilotprojekt: Funktion und Entwicklung von Frequenzbringern in Innenstädten

• Was passiert mit innerstädtischen Standorten, an denen ein wichtiger Frequenzbringer, wie ein Kauf- oder Warenhaus, wegfällt?
• Für die pilothafte Untersuchung wurden die Städte Senftenberg und Zwickau ausgewählt. Dort fiel in den vergangenen Jahren ein zentraler Frequenzbringer in der Innenstadt weg und die Nachnutzung der Gebäudehülle wurde bis dato unbefriedigend gelöst.
• Übertragbarkeit: Während die Situation in Senftenberg typisch ist für die Problemlage ostdeutscher Innenstädte in Mittelstädten, ist die Konstellation in Zwickau sehr gut mit westdeutschen Städten zu vergleichen.
• In einer Entscheidungsmatrix wurden Handlungsempfehlungen zum Umgang mit wegfallenden Frequenzbringern erarbeitet.

DSSW-Pilotprojekt: Umnutzung eines Frequenzbringers

• An einem konkreten Fall in Senftenberg  wurden die Chancen eines Shop-in-Shop-Kaufhauses, mögliche Nutzungsmischung und Etablierung eines solchen Hauses untersucht.
• Bei der Erstellung eines Shop-in-Shop-Konzeptes sollte verstärkt auf die Beteiligung der lokalen Händler gesetzt werden. Nutzungskopplungen müssten sich aus der Bereitschaft der Unternehmen ergeben, unter den gegebenen Bedingungen diese „Partnerschaft“ einzugehen.
• Bei der Konzeptentwicklung ist die Zusammenarbeit mit lokal agierenden Personen, z. B. aus der Stadtverwaltung, zwingend notwendig. Diese Personen haben detaillierte Kenntnisse über Branchenstrukturen und deren lokalspezifische Entwicklung.
• Eine nachhaltige Umnutzung von Frequenzbringern soll vordergründig den Standort Innenstadt stärken. Ein Shop-in-Shop-Konzept kann dabei besondere Rücksicht auf die „Lücken“ im Bestand nehmen und eine neue Magnetfunktion aufbauen.

Hintergrund der Projekte

Die Bedeutung der Kauf- und Warenhäuser für den deutschen Einzelhandel sank in den letzten Jahren beständig. Das drückt sich nicht nur in einem sinkenden Umsatzanteil dieser Betriebsformen am Gesamtumsatz aus, sondern auch in der Anzahl der Verkaufsstellen. Wird ein Kauf- oder Warenhaus geschlossen, ist oftmals die Attraktivität und Qualität der gesamten Innenstadt bzw. des Einkaufsbereichs bedroht. Die wegfallenden Passantenfrequenzen führen häufig zu Umsatzeinbußen auch der benachbarten Einzelhändler und des gesamten Einzelhandelstandortes und zu einem Verlust an Einzelhandelszentralität mit entsprechenden Folgen für die Vermietbarkeit und das Mietniveau der Einzelhandelsflächen. Während in größeren Städten bzw. in Städten mit hoher Zentralität leer stehende Objekte schnell einen Nachnutzer finden oder die aufgegebene Immobilie einem Neubau weicht, ist dies in weniger prosperierenden Städten schwierig. Auch vor dem Hintergrund der „Karstadt-Krise“ im Mai 2005 initiierte das DSSW daher eine Untersuchung zur Entwicklung von leer gefallenen Frequenzbringern vor spezifischen Standortkulissen.

Eines der Modelle, die derzeitig bezüglich der Entwicklung leer stehender innerstädtischer Frequenzbringer diskutiert werden, sind Shop-in-Shop-Systeme. In Senftenberg stand zwei Jahre lang ein ehemaliges Multistore-Warenhaus leer. Seit dem Auszug von Multistore hatte es eine Vielzahl von Versuchen der Wiedervermietung gegeben. Aber nur noch wenige national agierende Filialisten sind bereit, sich in einem Mittelzentrum anzusiedeln. Auch in Senftenberg war es nicht gelungen, einen Filialisten für das gesamte Objekt zu gewinnen. Für die angefragten Unternehmen war das Einzugsgebiet nicht attraktiv bzw. groß genug oder aber sie waren bereits im Marktgebiet tätig. Zudem waren Zuschnitt und Größe der zur Verfügung stehenden Fläche für einige Betriebskonzepte nicht geeignet. Aufgrund dieser Schwierigkeiten wurde das Konzept eines Shop-in-Shop-Betriebes als eine aussichtsreiche alternative Entwicklungsoption für die Immobilie untersucht.

Deutsches Seminar für Städtebau und Wirtschaft
im Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V.