Glossar

Es lassen sich dabei im Wesentlichen zwei Formen unterscheiden: klassische Einkaufszentren, bei denen sich die Nutzungen unter einem Dach um eine Ladenpassage oder Mall gruppieren und aus mehreren Baukörpern bestehende offene Konzepte.

Seit den 1960er Jahren sind in Deutschland eine Vielzahl an Einkaufszentren entstanden, zunächst vorwiegend an nicht-integrierten Standorten auf der „Grünen Wiese“, in den vergangenen Jahren jedoch verstärkt in den Innenstädten und Stadtteilzentren.

In Anbetracht dieser Entwicklung hat sich das DSSW in seiner Arbeit vor allem mit der Integration von Einkaufszentren in die bestehenden Strukturen der Innenstädte auseinander gesetzt. Einkaufszentren, die sich gut in die Innenstadt einpassen und die bereits vorhandenen Einzelhandelsstrukturen berücksichtigen, können einen Beitrag zur Stärkung des gesamten Handelsstandorts Innenstadt leisten. Die zentralen Voraussetzungen einer solchen guten Integration von innerstädtischen Einkaufszentren sind:

• die Wahl eines geeigneten Standorts, der groß genug ist, um ein funktionierendes Center zu realisieren und zugleich einen direkten Zugang zur 1a-Lage bietet oder sich in unmittelbarer Nähe zu dieser befindet.
• eine Öffnung des Centers nach außen zu den innerstädtischen Einkaufslagen durch Schaffung großer Eingänge zur Mall sowie weiterer Zugänge von umgebenden Straßen in die Geschäfte. Auf diese Weise kann eine intensive Interaktion zwischen Einkaufszentrum und innerstädtischen Straßen und Plätzen ermöglicht werden, die Voraussetzung für die Stärkung des bestehenden innerstädtischen Einzelhandels durch Nutzung der von einem Shoppingcenter generierten Frequenzen und von Synergieeffekten zwischen Einkaufszentrum und Innenstadt ist.
• die Einbindung in das bestehende Verkehrssystem, d. h. innerstädtische Einkaufszentren sollten in der Nähe von Haltestellen des öffentlichen Nahverkehrs liegen und ihre Erschließung sollte die Umgebung nicht zerschneiden, sondern auch die Belange angrenzender Nutzungen und anderer Verkehrsträger berücksichtigen.
• eine angemessene Dimensionierung des gesamten Centers, damit neben den neu geschaffenen Handelsflächen auch eine Nachfrage des Einzelhandels nach bestehenden Ladenflächen in den gewachsenen 1a-Lagen erhalten bleibt. Zugleich muss ein Einkaufszentrum jedoch auch über eine gewisse Gesamtverkaufsfläche verfügen, um eine eigene Attraktivität für die Besucher aufzuweisen.
• ein abgestimmter Branchenmix, der die bereits in der Innenstadt vorhandenen Sortimente und Geschäftskonzepte um weitere Angebote und neue Angebotsformen ergänzt
• die Schaffung neuer Wegeverbindung und Plätze sowie die Offenhaltung solcher Wege (z. B. Mall) auch außerhalb der Ladenöffnungszeiten.
• die Einbindung des Einkaufszentrums in das vorhandene Raumgefüge der Innenstadt, z. B. durch Errichtung in Form mehrerer Baukörper in einem so genannten „offenen Konzept, dass neue Plätze schafft und die umgebenden Baustrukturen aufnimmt.
• eine der Bedeutung des Centers als zentrale Einzelhandelsimmobilie angemessene Architektur und Gestaltung.

Daneben spielt in der öffentlichen und fachlichen Diskussion die Frage der Verträglichkeit einer geplanten Einzelhandelsansiedlung eine erhebliche Rolle. So genannte Verträglichkeitsgutachten untersuchen, inwieweit sich geplante Einkaufszentren auf andere zentrale Versorgungsbereiche auswirken und diese in ihrer Existenz und Funktion bedrohen. Um die Nachvollziehbarkeit solcher Gutachten sowohl für die kommunale Verwaltung und Politik als auch für andere Akteure sicherzustellen, müssen Verträglichkeitsgutachten hinsichtlich der erhobenen und angenommenen Parameter sowie aller durchgeführten Berechnungen eine höchstmögliche Transparenz aufweisen.

Ziele der Kommunen bei der Ansiedlung von Einkaufszentren sind stets eine Stärkung der Innenstadt als Einzelhandelsstandort, sowohl gegenüber den peripher gelegenen Standorten auf der „Grünen Wiese“ als auch gegenüber benachbarten Konkurrenzstädten. Daher werden in den Kommunen vielfach die Steigerung der Kaufkraftbindung und eine Erhöhung der Einzelhandelszentralität als wesentliche entwicklungspolitische Ziele im Zusammenhang mit Ansiedlungsvorhaben von Einkaufszentren benannt. Weitere Ursachen für die verstärkte Ansiedlung in den Innenstädten sind u. a. in neuen Leitbildern der Stadtplanung, die eine Stärkung der Innenstadt fordern, sowie in einem strikteren Planungsrecht zu sehen, wonach viele Standorte außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche kaum noch zulässig sind.

Die Chancen, durch die Errichtung eines Einkaufszentrums, die Innenstadt als Standort des Einzelhandels zu stärken, liegen vor allem in der Schaffung neuer großflächiger Ladenflächen, die in den bestehenden kleinteiligen Strukturen der historisch gewachsenen Innenstädte ansonsten nur schwer oder gar nicht geschaffen werden können. Einkaufszentren können also die Nachfrage der Händler nach immer größeren Ladenflächen bedienen und bestimmten Sortimenten und Unternehmen einen innerstädtischen Standort überhaupt erst ermöglichen. Darüber hinaus bietet die Errichtung eines Einkaufszentrums den Kommunen eine Chance, vorhandene innerstädtische Brachflächen zu revitalisieren.

Diesen Zielen und Potenzialen stehen vielfach erhebliche Befürchtungen im Zusammenhang mit Ansieldungsprozessen in innerstädtischen Lagen gegenüber. So wird häufig eine Schwächung des bestehenden Einzelhandels, insbesondere der Facheinzelhändler, befürchtet, da diese Umsatzanteile an das Einkaufszentrum verlieren können. Darüber hinaus können Einkaufszentren in Innenstädten zu wesentlichen Verschiebungen der Kundenströme führen, weshalb insbesondere in den Rand- und Nebenlagen Trading-down-Prozesse und erhebliche Leerstände aufgrund möglicher Rückgänge der Kundenfrequenz in diesen Bereichen zu befürchten sind. Neben einer befürchteten Verödung der Innenstadt werden oftmals weitere Argumente gegen die Errichtung innerstädtischer Einkaufszentren angeführt, beispielsweise die steigende Uniformität der Einkaufsbereiche durch die Center und die in ihnen ansässigen Filialisten, der Verfall von Immobilienwerten in den bestehenden Einzelhandelslagen oder die Notwendigkeit erheblicher öffentlicher Investitionen für die infrastrukturelle Erschließung von Einkaufszentren sowie für die Einbindung und Aufwertung der bestehenden Einkaufsstraßen.

Der Anspruch, durch die Entwicklung von Einkaufszentren in innerstädtischen Lagen einen Impuls für die Entwicklung des innerstädtischen Einzelhandels zu liefern, kann nur erreicht werden, wenn Einkaufszentren optimal in bestehende Stadt- und Handelsstrukturen integriert und auf den bereits vorhandenen Besatz abgestimmt werden. Daher ist die Integration von innerstädtischen Einkaufszentren die zentrale Herausforderung aller mit entsprechenden Ansiedlungsvorhaben konfrontierten Städte.

DSSW-Projekte

DSSW-Studie: Integration von Einkaufszentren

DSSW-Pilotprojekt: Funktion und Entwicklung von Frequenzbringern in Innenstädten

DSSW-Pilotprojekt: Umnutzung eines Frequenzbringers

DSSW-Schriften

Der DSSW-Leitfaden „Integration von innerstädtischen Einkaufszentren“ wird in der zweiten Jahreshälfte 2008 erscheinen. Wenn Sie über das Erscheinen der Publikation informiert werden möchten, schreiben Sie eine Mail mit dem Betreff „Interesse – Integration von innerstädtischen EKZ“ an info@dssw.de.

DSSW-Materialien

Steuerungsansätze zur Integration innerstädtischer Einkaufszentren (2007)

Dokumentation zur DSSW-Veranstaltungsreihe „Integration von innerstädtischen Einkaufszentren“ (2007)

Möglichkeiten zur Umnutzung ehemaliger Frequenzbringer. Revitalisierung eines brachgefallenen Kaufhauses in Senftenberg durch Shop-in-Shop-Lösungen (2007)

Dokumentation der am 13.12.2006 in Leipzig veranstalteten Abschlusskonferenz des Projekts (2006)

Integration großflächiger Handels- und Dienstleistungseinrichtungen in städtischen Lagen (2002)

Literaturtipps

Brune, Walter; Junker, Rolf; Pump-Uhlmann, Holger (Hrsg.) (2006): Angriff auf die City. Kritische Texte zur Konzeption, Planung und Wirkung von integrierten und nicht integrierten Shopping-Centern in zentralen Lagen. Droste, Düsseldorf.

Hahn, Barbara (2002): 50 Jahre Shopping-Center in den USA: Evolution und Marktanpassung. L.I.S Verlag, Passau.

Peppel, Andreas Dr. (2006): Innerstädtische Einzelhandelsentwicklung durch Großprojekte – Auswirkungen auf traditionelle Einzelhandelsbereiche am Beispiel des Shopping-Centers „City-Galerie“ in Siegen. Dissertation. Bochum

Sturm, Verena (2006): Erfolgsfaktoren der Revitalisierung von Shopping-Centern – ein Turnaround-Management-Ansatz. Schriften der Immobilienökonomie, Band 38. Köln

Popp, Monika (2002): Innenstadtnahe Einkaufszentren. Besucherverhalten zwischen neuen und traditionellen Einzelhandelsstandorten. L.I.S. Verlag, Pass

Links

Erste Erkenntnisse aus dem Forschungsprojekt "Auswirkungen innerstädtischer Shopping-Center auf die gewachsenen Strukturen der Zentren" von Monika Walther, INSIGHT Nr. 1/ 2007

„Forschungsbericht Innerstädtische Einkaufszentren. Materialien für den Städtebau und die Städtebauförderung“ der Obersten Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern. (2003)
zum Download

Positionspapier des Deutschen Instituts für Urbanistik, das sich gegen das „massive und zu vorbehaltlos hingenommene Vordringen zu großer, stereotyp angelegter und suboptimal verorteter Einkaufscenter“ und deren negative Wirkungen auf die gewachsenen innerstädtischen Geschäftsbereiche wendet. (2006)
zum Download